Zagadnienie to staje się aktualne w świetle kryzysu gospodarczego, w jakim się znaleźliśmy.
Problemy finansowe gospodarstw domowych, powodują konieczność poszukiwania źródeł dochodu. W takich przypadkach Osoby fizyczne sięgają do istniejących roszczeń finansowych, o których ubieganie się często są zmuszeni przez sytuację ekonomiczną.
W umowach deweloperskich zgodnie z brzmieniem art. 22 ust 1 pkt 13 znajduje się zapis, iż:
Umowa deweloperska zawiera w szczególności określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej.
Konstrukcje zapisów dotyczących roszczeń finansowych stron w umowach, deweloperskich sporządzanych w formie aktu notarialnego, bywa rozmaite. Istnieją przypadki, iż zapisy te mają charakter niejednoznaczny, np. wskazują, iż w przypadku opóźnienia w przeniesieniu własności lokalu na nabywcę, ma on prawo do dochodzenia kar umownych, w wysokości np. odsetek ustawowych za każdy dzień zwłoki, ale nie więcej niż …. Np. 1000 zł. Jest to typowa klauzula (abuzywna ) niedozwolona, która nie powinna być wiążąca dla Konsumenta.
Postanowienia umów deweloperskich ograniczające kar umownych zastrzeżonych na rzecz konsumenta były wielokrotnie przedmiotem rozstrzygnięć Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Do rejestru niedozwolonych postanowień umownych zostały wpisane mn. Klauzula nr 156 w brzmieniu:
„Kara umowna należna nabywcy w okolicznościach wymienionych w ust. 1 wynosi 0,1% kwoty wpłaconej przez nabywcę za każdy dzień opóźnienia przekraczający 60 dni, nie więcej jednak niż 10% tej kwoty”. Orzekając o abuzywności ww. postanowienia, w uzasadnieniu wyroku z dnia 9 września 2004r. sygn. akt XVII AmC 12/04 SOKiK stwierdził m.in., że postanowienie to po pierwsze wyłącza odpowiedzialność przedsiębiorcy wobec konsumenta za zawinione opóźnienie w wykonaniu umowy w wymiarze do 60 dni od terminu odbioru lokalu, a po drugie- istotnie ogranicza odpowiedzialność przedsiębiorcy, jeżeli opóźnienie przekroczy 60 dni, gdyż przewiduje zapłatę przez przedsiębiorcę kary nie większej niż 10%. SOKiK zauważył, że wprzypadku opóźnienia przekraczającego 100 dni spowoduje to brak konsekwencji finansowych po stronie przedsiębiorcy. Z tych przyczyn SOKiK uznał, że tej treści postanowienie jest niedozwolone na podstawie art. 3853 pkt 2 Kodeksu cywilnego.
Stosunek wzajemny pomiędzy deweloperem a nabywcą nosi cechy stosunku przedsiębiorcy z konsumentem. Zgodnie z brzmieniem art. 22 1Kodeksu Cywilnego:
Za konsumenta uważa się osobę fizyczną dokonującą z przedsiębiorcą czynności prawnej niezwiązanej bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową.
Przepisy kodeksu cywilnego wprowadzają szeroką ochronę konsumenta jako podmiotu słabszego w stosunku do przedsiębiorcy mn. w art. 385 3 pkt 2 :
W razie wątpliwości uważa się, że niedozwolonymi postanowieniami umownymi są te, które w szczególności: wyłączają lub istotnie ograniczają odpowiedzialność względem konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania;
Brak zrealizowania inwestycji w terminie stanowi nienależyte wykonanie zobowiązania w świetle art. 471 KC.
W takim przypadku gdy opóźnienia w realizacji inwestycji – przekazaniu prawa własności trwają np. kilka miesięcy przysługuje roszczenie kary umownej nieograniczonej przez powyżej wskazane zapisy umowne.
Innego rodzaju problemem jest zapis w umowach deweloperskich o tym, iż strona zrzeka się roszczeń finansowych wobec drugiej strony stosunku cywilno prawnego. Postanowienie, zgodnie z treścią którego strony zrzekają się względem siebie wszystkich roszczeń, zostało wpisane do rejestru klauzul niedozwolonych prowadzonego przez prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów pod nr 156 oraz 1588.
W dniu 19.02.2021 r. zapadł wyrok w Sądzie Rejonowym w Pułtusku w sprawie IC 465/20 na mocy którego Deweloper został zobowiązany do zapłaty kwoty w wysokości 4.908,06 zł wraz z odsetkami oraz częścią kosztów procesu. Roszczenie dotyczyło kary umownej wynikającej z umowy deweloperskiej. Powyższe wątpliwości wskazane w artykule zostały uznane za zasadne przez Sąd orzekający.
Wyrok nie jest prawomocny.
Strony złożyły wnioski o sporządzenie uzasadnienia.
Zapraszamy do współpracy w zakresie tego typu roszczeń i korzystania z usług Kancelarii.
